雅居樂陳家二代掘金港股:兩個項目撐起一個房企IPO

来源: 中新经纬 时间:2019-06-24 11:19:51
摘要

不少地産二代都想憑借自己的努力開創一番新天地,然而卻很少有人能真正做到。近日,雅居樂集團董事會主席陳卓林的侄子、副主席陳卓賢長子陳思銘創辦的房地産開發公司景業名邦,向港交所遞交了招股書。

不少地産二代都想憑借自己的努力開創一番新天地,然而卻很少有人能真正做到。近日,雅居樂集團董事會主席陳卓林的侄子、副主席陳卓賢長子陳思銘創辦的房地産開發公司景業名邦,向港交所遞交了招股書。

不少地産二代都想憑借自己的努力開創一番新天地,然而卻很少有人能真正做到。近日,雅居樂集團董事會主席陳卓林的侄子、副主席陳卓賢長子陳思銘創辦的房地産開發公司景業名邦,向港交所遞交了招股書。

年僅30歲的陳思銘,于2013年創立了景業名邦,至今擁有30個物業項目,總建築面積300萬平方米,這一規模,在地産行業還顯得十分“迷你”。雖手握30個項目,但多數有待開發,景業名邦的業績幾乎全靠廣州的景業荔都和海南的景業清水灣兩個項目撐起。“地産二代”陳思銘想在地産行業有所施展,前路漫長。

小房企配備豪華治理團隊

招股書顯示,公司起源可追溯至創始人、主席兼執行董事陳思銘于2013年建立的景業控股,起步資金由其家庭提供。陳思銘的起家,確實收到了家人的照拂,例如,廣州意濃是景業名邦主要附屬公司之一,在收購前,廣州意濃由陳思銘親屬名下公司全資擁有。2014年3月,景業控股(香港)以1.38億元人民幣從其親屬處收購了廣州意濃的全部股權。

在景业名邦初创与进展期,雅居乐的身影时常出现。景业名邦与雅居乐控股全资所有的番禺雅居乐签署了10年的租赁合同,租用位于广州番禺区的景业名邦大厦5208.6平方米的面积用于商業办公及商店之用,每年的租金在100万元至140余万元之间。以今年的租金大略计算,景业名邦大厦的租金不到17元/平方米/月。

景業名邦2018年的營收爲13.29億元人民幣,不及雅居樂的零頭,但是,這家公司的高管團隊堪稱豪華,有多名成員都是雅居樂的老臣。執行董事兼董事會副主席劉華錫1995年起就任職于雅居樂,曾出任雅居樂集團副總裁;執行董事兼總裁鄭紅也是雅居樂老將,曾擔任廣州番禺雅居樂房地産開發有限公司總經理;執行董事兼副總裁吳新平出任過雅居樂地産置業有限公司工程中心總經理;執行董事兼副總裁薛雙、執行董事兼財務中心總經理韋妙嫦、副總裁譚玉杏等人,都曾長期就職于雅居樂。

在接受媒體采訪時,雅居樂方面体现:“雅居樂和景業名邦是兩家完全獨立經營的公司,不存在同業競爭。雅居樂也沒有入股景業名邦的計劃,不會參與IPO。”

2014年,景業名邦收購廣州意濃後,在廣州就擁有了首個住宅項目景業荔都,之後,業務拓展到了海南、雲南及湖南省,包罗約10萬平方米的可供出售或出租的已竣工物業、60萬平方米的在建物業以及230萬平方米持作未來開發物業。也就是說,景業名邦竣工物業和在建物業只有70萬平方米,占全部土地的不足1/4。

開發緩慢,讓景業名邦名下的4個地塊被有關政府機關認定爲閑置土地。根據有關規定,非政府原因造成的土地閑置,不僅有可能遭到有關部門處罰,嚴重的還有會被無償收回土地。招股書中披露的兩個閑置地塊,一個已經被當地政府罰款100萬元,不過,項目如今已接近竣工;另一個最晚可至今年10月底前開工建設。

兩個項目撐起九成以上營收

景業名邦近三年的業績持續增長,2016~2018年,景業名邦的收益分別約爲6.41億元、8.38億元、13.29億元人民幣,毛利率爲25.7%、32.2%、38.6%,純利潤爲8450.7萬元、8607.8萬元、3.82億元,經調整純利率爲6.3%、7.3%、13.1%。

來源:景業名邦招股書

來源:景業名邦招股書

但根據招股書披露,這三年,景業名邦絕大多數的營收均由兩個住宅項目貢獻。2016年,廣州的景業荔都一期、海南的景業清水灣3號一期與二期共獲得收益約6.25億元,占當年總收益的97.5%;2017年,景業荔都一期、景業清水灣3號一期與二期共獲得收益約7.83億元,占當年總收益的93.46%;2018年,景業荔都一期和景業清水灣3號一期、二期及三期共獲得收益約12.46億元,占當年總收益的93.74%。

財經评论员严跃进对中新经纬客户端体现,景业名邦对广州和海南的两个项目过度倚重,广州的房地产市场问题不大,但海南已经全岛限购,其之后的项目去化压力可想而知,可能会对公司业绩造成影响。他称,为应对海南限购,一些房企已经将业务转移至广西和云南市场。

海南的景業清水灣3號項目,距離成就雅居樂行業地位的雅居樂清水灣只有5公裏車程,2018年,景業清水灣3號共産生收益11.56億元,占到景業名邦全年營收的86%。

隨著海南全島限購的實施與環保風暴的來臨,海南房地産市場風雨飄搖。有數據顯示,雅居樂海南區域去年的銷售額爲100億元,而2017年其單個項目就曾賣出170億元。如今,景業名邦在海南還有1個在建項目、3個待開發項目。

景業名邦的一些財務指標也有待優化。2016~2018年,公司年末現金及現金等價物分別爲2.56億元、2.98億元、2.19億元,並未隨著業績大幅增長而增多。2017年、2018年經營活動産生的現金流連續兩年爲負,分別約爲-2.71億元、-2.1億元。

2016~2018年,景业名邦总借款分别约为7.33亿元、11.22亿元及7.58亿元,净负债率为614.4%、194.1%及42.0%。招股书称,2018年净负债率下降,主要是由于2018年銀行及其它借款总额减少约3.64亿及产生年度溢利3.82亿使得总权益进一步增加。不外,2018年溢利大幅增加至3.82亿,则与出售附属公司获得收益有关。

(文章來源:中新經緯)

責任編輯:FD31
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